Kas yra sodininkų bendrija?
Dažnai iš naujų sklypų savininkų, paveldėtojų sulaukiame klausimų apie bendrijos veiklą. Kas ta sodininkų bendrija, kokius klausimus ji sprendžia ir kam apskritai ji reikalinga? Ar verta tapti bendrijos nariu? Šie klausimai labai aktualūs ir ketinantiems įsigyti turto sodininkų bendrijoje.
Sodininkų bendrija yra demokratiniu būdu valdomas juridinis asmuo – naryste pagrįsta organizacija, kurio pagrindinis tikslas yra bendruomenei įgyti ir valdyti bendrą turtą, valdyti įsigytą arba įstatymų tvarka priskirtą teritoriją.
Bendrijos turtas, tai bendrijos narių lėšomis įrengta infrastruktūra ir nekilnojamasis turtas. SB „Verkiai” atveju tai visi keliai, laistymo vandentiekio sistema, tvora, želdynai ir pn.
Įstatyme bei įstatuose numatyta ir daugiau sodininkų bendrijų funkcijų, t.y. su megėjiška sodininkyste susijusios veiklos. Tačiau šias funkcijos įgyvendina reta sodininkų bendrija.
Svarbi bendrijos funkcija, kuri dažnai lieka nepaminėta – tai bendrijos narių atstovavimas. Įsivaizduokite, jeigu bendrijos valdyba ar iniciatyvūs nariai nori teikti prašymą savivaldybei dėl kokio nors opaus klausimo. Be bendrijos, reikėtų rinkti nekilnojamojo turto savininkų parašus, kas yra sudėtinga ir imlu laikui. Tačiau bendrijos visuotinio narių susirinkimo sprendimai valstybės ir savivaldos institucijų yra priimami kaip bendra visų nekilnojamojo turto savininkų pozicija. Valstybės ir savivaldos institucijoms daug paprasčiau ir saugiau bendrauti ir bendradarbiauti su bendruomenėmis, o ne pavieniais gyventojais. Bendrijos narių sprendimas yra ženkliai svaresnis negu pavienio fizinio asmens nuomonė. Dėl to ši funkcija ženkliai palengvina narių atstovavi
LR sodininkų bendrijų įstatymas taip pat apibrėžia ir išskirtines sodininkų bendrijų teises. Jos bendrijai suteikia šiokį tokį autonomiškumą, bei svertus spręsti įvairias su nacionalinio ir savivaldos lygmens institucijomis.
Veiklų ir įgyvendinamų sprendimų pavyzdžiai
Kasdienės bendrijos funkcijos:
- Statybų projektų vertinimas bei tvirtinimas. Vertinant statybų projektus atsižvelgiama, ar projektai nekenkia bendrai infrastruktūrai.
- Statybų, želdynų priežiūros pažeidimų fiksavimas ir sprendimas.
- Sklypų tiksliųjų matavimų vertinimas bei tvirtinimas. Vertinant tiksliuosius matavimus sprendžiama, ar jie atitinka bendrijos generalinį planą – pagrindinį dokumentą, kuriame apibrėžti sklypų dydžiai, kelių pločiai ir pn.
- Pagal visuotinio susirinkimo sprendimus įgyvendinamas kelių remontas, bendrų teritorijų ir želdynų priežiūra.
- Laistymo vandens vandentiekio sistemos priežiūra.
- Organizaciniai aspektai – apskaita, naujų narių priėmimas, mokesčių surinkimas.
Bendrijos įgyvendinamų projektų/iniciatyvų pavyzdžiai:
- Kelių tiksliųjų matavimų projektas.
- Apšvietimo SB „Verkiai” teritorijoje projektavimas.
- Miesto vandentiekio pajungimas.
- Pėsčiųjų eismo saugumo gerinimas Verkių g.
Kokias veiklas gali/negali įgyvendinti bendrija
Bendrija gali įgyvendinti projektus ir vykdyti veiklas, tiesiogiai susijusias su bendrijos teritorijoje esančio turto priežiūra, gerinimu ir įgijimu. Pavyzdžiui, bendrija gali įrengti naują kelio dangą, apšvietimą, bendrą poilsio zoną ir pn.
Tačiau bendrija negali įgyti, gerinti ir prižiūrėti turto kuris yra už teritorijos ribų. Pvz.: SB „Verkiai” negali savo biudžeto lėšomis įrengti pliažo prie upės, arba tvarkyti želdynų esančių už teritorijos ribų. Tokias veiklas galima finansuoti tik iš savanoriškų narių įmokų, neįgyjant turtinių teisių (t.y. galima įsigyti norimą paslaugą, bet ne turtą už bendrijos ribų).
Dažnai SB „Verkiai” valdybos pirmininkas sulaukia prašymų ar reikalavimų atlikti tam tikrus darbus ar įgyvendinti tam tikrus projektus, pavyzdžiui bendrijos lėšomis pašalinti ar perkelti privačiuose skypuose esančius vandentiekio vamzdynus, įrengti vaizdo stebėjimo kameras ir pn. Svarbu suprasti, kad bet kokios iniciatyvos reikalaujančios lėšų gali būti įgyvendintos tik sprendimą priėmus visuotiniam narių susirinkimui.
Mokesčiai
Narystės moketis. Nustatomas kasmet visuotinio narių susirinkimo.
Infrastruktūros naudojimo mokestis. Nustatomas ne nariams, atsivežlgiant į infrastruktūros priežiūrai ir gerinimui patirtas faktines bendrijos išlaidas.
Tikslinės įmokos. Renkamos visuotinio narių susirinkimo sprendimu, privalomos visiems nariams ir skirtos įgyvendinti tikslinius projektus.
Savanoriškos tikslinės įmokos. Renkamos valdybos arba visuotinio narių susirinkimo sprendimu, nėra privalomos, skirtos įgyvendinti nebūtiniems projektas.
Stojimo mokestis. Mokamas stojant į bendriją. Turto paveldėjimo atveju, asmuo atleidžiamas nuo stojimo mokesčio.
Kelių mokestis. Mokamas vykdant statybas. Kelių mokesčio lėšos skiriamos remontuoti keliams. Mokestins yra savanoriškas.
Kaip valdoma sodininkų bendrija?
Sodininkų bendriją valdo įstatyme ir įstatuose apibrėžti valdymo organai:
- Visuotinis narių susirinkimas. Susirinkimas šaukiamas ne rečiau kaip kartą per metus. Susirinkimas turi išskirtinę teisę priimti sprendimus dėl turto valdymo, įsigijimo bei pardavimo. SB „Verkiai” visuotinis narių susirinkimas tvirtina metinį biudžetą bei veiklos planą, renka valdybos narius, revizorių bei pirmininką, priima praktiškai visus sprendimus susijusius su bendrijos veikla.
- Valdyba. Ją sudaro 5 nariai (įskaitant pirmininka) išrinkti susirinkime 3 metų kadencijai. Valdyba, vadovaudamasi susirinkimo patvirtintu biudžetu, veiklos planu priima ir tvirtina sprendimus dėl konkrečių sprendimų įgyvendinimo. Pvz.: dėl rangovo parinkimo darbams atlikti. Bei įgalioja valdybos pirmininką pasirašytį reikiamas sutartis ir kitus dokumentus.
- Valdybos pirmininkas. Tai yra valdybos narys vadovaujantis valdybos veiklai, bei bendrijos vardu pasirašantis įvairius dokumentus – prašymus, sutartis ir pn. Svarbi valdybos pirminko funkcija – vertinti veiklos bendrijos teritorijoje teisėtumą. Pvz.: veiklas susijusias su statybomis, želdinių priežiūra ir pn.
- Revizorius. Tai vienasmenis organas, nešališkai vertinantis bendrijos veiklos teisėtumą, juridinius bei finansinius aspektus. Revizorius narių susirinkimui teikia ataskaitą apie bendrijos veiklos teisėtumą bei susijusius aspektus.
Visi asmenys dalyvaujantys valdymo organuose veikia savanoriškais pagrindais, t.y. skiria savo laiką neatlygintinai. Valdybos nariams ir revizoriui yra taikoma nario mokesčio lengvata.
Praktinis pavyzdys. Nariai išreiškia pageidavimą, įrengti šaligatvį. Valdyba, gavusi nario prašymą, analizuoja klausimą, parengia samatą, ir pateikia klausimą svarstyti narių susirinkimui. Narių susirinkimui priėmus teigiamą sprendimą, valdyba atrenka rangovus, valdybos pirmininkas pasirašo darbų sutartį ir iš nario mokesčių arba tikslinių įmokų apmoka reikiamus darbus.
Teigiama tokio valdymo pusė ta, kad bendrija negali valdybos ar valdybos pirminiko nuožiūra atlikti darbų, užsakyti paslaugų ar daiktų, negali vienašališkai formuoti ir atstovauti narių pozicijos įvairiais klausimais (išskyrus, kai tą apibrėžia įstatymas, įstatai ir vidaus tvarkos taisyklės). Tokiu būdu, visi sprendimai priimami demokratiniu keliu, eliminuojama savivaldžiavimo bei piktnaudžiavimo galimybe. Piktnaudžiavimo atvejų dažnai pasitaiko su daugiabučius administruojančiomis įmonėmis, kai butų savininkai gauna sąskaitas už nereikalingus darbus bei paslaugas, jų įkainiai neatitinka rinkos kainos ir pn. Čia aprašomas puikus to pavyzdys.
Neigiama pusė ta, kad sprendimai priimami lėtai. O nuomonių bendrijoje įvairovė neišsemiama. Dėl to kartais iš pirmos pažiūros racionalūs, logiški ir reikalingi sprendimai nėra priimami.
Pagrindiniai mūsų bendrijos iššūkiai
Pagrindinis SB „Verkiai” iššūkis yra biudžeto dydis. Nario mokestis nebuvo keliamas paskutinius 10 metų. Dėl to nario mokestis (2021 m.) buvo 8,5 už arą už metus. Vidutinis narys moka 80 EUR per metus, arba 6,66 EUR per mėnesį (lyginant su ~20 EUR administravimo sąskaita per mėnesį už vieno kambario butą Pašilaičiuose). Metinis bendrijos biudžetas šiuo metu nesiekia 15000 EUR. Prižiūrint 3,5 km vidaus kelių, apie 3 km vamzdynų biudžetas yra neadekvatus. Tačiau bendrijos narių finansinė situacija yra labai skirtinga, drąstiškas nario mokesčio kelimas sukurtų naujų problemų. Stengiamės suktis su tuo ką turime, ir atsargiai planuojame ateitį.
Narių abejingumas ir nuomonių skirtumai. Tik stipri, motyvuota bendruomenė gali pakeisti savo aplinką. SB „Verkiai” iki to dar toli. Bendrijos narių demografija yra sudėtinga. Nariai yra ir neseniai į trečią dešimtį žengęs jaunimas, tiek ir triženklius amžiaus skaičius pasiekę žmonės. Daliai narių nuoširdžiai rūpi bendri reikalai, dalis aplinką vertina labiau iš vartotojiškos pusės. Požiūriai, gyvenimo būdas yra labai skirtingas ir nei vienas bendrijos sprendimas nėra priimamas vienbalsiai, be didelių diskusijų ir pykčių.
Infrastruktūros prasme, yra du pagrindiniai iššūkiai:
- Mastelis. Šiai dienai bendrijai priklauso keliasdešimt HA teritorija, 3,5 km kelių, 3 km vamzdynų, 5 km tvoros. Bet kokios iniciatyvos, kelių tvarkymas, apšvietimas ir pn. reikalauja dešimčių ir šimtų tūkstančių investicijų.
- Savivaldybės požiūrius. Vilniaus miesto savivaldybė SB „Verkiai” teritoriją bendruoju planu yra priskyrusi konvertuojamoms teritorijoms. T.y. savivaldybė siekia SB „Verkiai” teritorija su laiku paversti gyvenviete. Tačiau, priėmusi tokį sprendimą savivaldybė nepasirūpino jokiais kitais aspektais. Bendrajame plane nėra numatyta aplinkinės infrastruktūros plėtra, pvz.: reikalinga Verkių g. rekonstrukcija įrengiant apšvietimą ar šaligatvius, viešo transporto stotelės ir pn.
Alternatyvos sodininkų bendrijoms
Nuo 2006 metų, pakeitus LR daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymą, daugiabučius gali prižiūrėti ne tik patys gyventojai, bet tam gali būti samdomos ir specializuotos įmonės – administratoriai. Sodininkų bendrijos tokios alternatyvos neturi.
2018 metais pakeitus LR sodininkų bendrijų įstatymą, savivaldybėms atsirado prievolė, bendrijai pageidaujant, perimti bendrijos kelių priežiūrą. Tačiau Vilniaus miesto savivaldybė perėmimo dar nėra pradėjusi, 2021 metais patvirtinti tik ketinimų protokolai. Savivaldybės neskuba įgyvendinti šios prievolės, motyvuodamos reglamentavimo ir finansavimo stoka.
Vertinant Vilniaus savivaldybės komunikaciją, bei ketinimų protokolus, kelių perėmimas bus prioretizuojamas pagal kelių tipus. Prioritetas teikiamas tranzitiniams keliams (naudojamiems daugiau negu vienos bendrijos, arba gyvenvietės, verslo objektų). O teikiamos paslaugos, kaip įprasta, apims tik minimalius būtiniausius darbus, užtikrinant, kad prie NT objektų bendrijų teritorijoje galėtų privažiuoti spec. tarnybos.
SB „Verkiai” atveju, visi bendrijos keliai yra akligatviai, dėl to kelių perdavimo perspektyva kol kas yra miglota. Be kelių, bendrija turi ir daugiau turto, pavyzdžiui laistymo vandentiekį. Savivaldybė ir jos įmonės šio turto priežiūros neperims.
Svarbu paminėti, kad savivaldybė nėra pakaitalas bendrijai ar administratoriai. Geriausiu atveju, savivaldybė spręs tik nedidelę dalį teritorijos priežiūros klausimų.Infrastruktūros gerinimas, priežiūra apimanti daugiau negu minimalias paslaugas liks gyventojų atsakomybe.
Ateityje, kai gyvenamųjų namų ir sodo sklypų santykis pasikeis pirmųjų naudai, galbūt diskutuosime apie kitas juridines formas – gyvenamųjų namų bendriją, bendruomenę ar asociaciją.
Kodėl jums visa tai turi rūpėti?
Bendra aplinka, viskas kas yra už jūsų sklypo ribos yra lygiai taip pat svarbu jūsų gyvenimo ar poilsio kokybei kaip ir jūsų pačių turtas. Didelis skirtumas, ar iki savo namo riedėsite duobėtų keliu, ar lygia kelio danga. Ar turėsite su šeima kur patogiai leisti laisvalaikį, aktyviai judėti, ar išėję pro vartelius atsiremsite į tvoras ir bruzgynus. Ar galėsite saugiai ir patogiai pasiekti viešojo transporto stoteles, ar teks klampoti tamsoje šalikele.
Visa tai turi įtaką tiek jūsų gyvenimo ir poilsio kokybei, tiek ir jūsų turto vertei. Dėl to bendra aplinka labiausiai turėtų rūpėti jums patiems. Sodininkų bendrija nėra tobulas įrankis siekti šiems tikslams. Tačiau bendrija jau yra, ir alternatyvų kol kas niekas nesugalvojo.
Skirdami šiek tiek laiko bendrijai, dalyvaudami susirinkimuose, arba net imdamiesi iniciatyvos konkrečiuose projektuose, ar prisijungę prie bendrijos valdymo organų galite daryti tiesioginę įtaką savo gyvenamajai aplinkai.
Yra ir kitų svarbių bendrijos aspektų, ypač bendruomeniškumas – emociniai jūsų santykiai su kaimynais ir jus supančia aplinka. Tačiau šiuo tekstu analizuojame tik praktinius aspektus, ir bendruomeniškumo klausimą paliksime spręsti kiekvienam individualiai.
Dažniausiai užduodami klausimai
- Aš esu Lietuvos pilietis, moku mokesčius. Savivaldybė turėtų pasirūpinti viešos infrastruktūros plėtra ir priežiūra. Kodėl dar turiu dalyvauti bendrijos veikloje, tuo labiau mokėti jai mokesčius?
Atsakymas: Savivaldos institucijų požiūriu, sodininkų bendrijų keliai ir kita infrastruktūra skirta tenkinti tik tos bendrijos narių poreikius. Dėl to šiuo klausimu visų pirma turėtų rūpintis patys bendrijos nariai ar bendrijos teritorijoje įsikūrę nekilnojamojo turto savininkai. Išimtis taikoma tik per bendrijų teritorijas einantiems tranzitiniams keliams, per kuriuos pasiekiamos kitos gyvenvietės, gamybos įmonės (tokių SB „Verkiai nėra). Po LR Sodininkų bendrijų įstatymo pakeitimų savivaldybės buvo įpareigotos, pageidaujant bendrijai, perimti jos kelių priežiūrą. Tačiau kaip jau minėta šiame straipsnyje, pakeitimų rezultatai kol kas yra migloti. Su tuo galima sutikti arba nesutikti, tačiau realybė yra tokia, ir gyvenviečių infrastruktūra visada bus pačių gyventojų rūpestis. - Kodėl kitose gyvenvietėse yra asfaltas, šaligatviai, poilsio zonos, apšvietimas, o SB „Verkiai” to nėra?
Atsakymas: Įsigydami sklypą, gyvenamą namą ar sodybą naujai formuojamoje gyvenvietėje, sumokate ir už į kainą įskaičiuotą reikiamą infrastruktūrą. Arba pirkimo/pardavimo sutartimi įsipareigojate sumokėti ženklius infrastrutūros mokesčius. Tokie mokesčiai, arba infrastruktūros dedamoji gali sudaryti 10, 20 ar net 30 procentų sklypo vertės. Savivaldybės gyvenamųjų namų kvartalų infrastruktūros įrengimu rūpinasi itin retais atvejais. Dažniau pasitaiko finansavimas 50/50 programos rėmuose esamoms gyvenvietėms, kai gyventojai sumoka 50% projekto vertės. Tačiau pasinaudoti 50/50 programa norinčių yra labai daug. Sodininkų bendrijos šia programa naudotis gali tik perdavę kelius savivaldybei. Perdavus kelius savivaldybei, SB „Verkiai” atveju ši programa taip pat bus nepasiekiama dėl to, kad infrastruktūra tenkina išskirtinai bendrijos narius ir infrastruktūros naudotojus. Visi keliai bendrijoje yra akligatviai. - Sumokėjau savivaldybei statybų mokestį (taikomas nuo 2021 m. vidurio). Ką už tai gausiu?
Atsakymas: Nieko. Bent jau tiesiogiai. Infrastruktūros mokesčiai skirti prioritetinėms zonoms seniūnijose plėtoti. Lėšos nėra skiriamos sodininkų bendrijoms, o pati teritorija kurioje yra SB „Verkiai” nėra prioritetinė. Tad už jūsų lėšas gali būti įrengtas naujas suoliukas kur nors Baltupiuose. - Kodėl turėčiau stoti į bendrijos narius?
Atsakymas: Šis straipsnis turėtų pagrįsti poreikį dalyvauti bendrijos veikloje. Plačiau apie teisinius aspektus galima sužinoti čia. - Aš nepritariu bendrijos sprendimui, dėl to jis man nėra privalomas.
Atsakymas: Demokratiniu keliu priimti sprendimai yra privalomi visiems bendrijos nariams ir bendrijos ifrastrūktūros naudotojams (ne nariams). Tai apibrėžia LR Sodininkų bendrijų įstatymas, teismų praktika. Siekiant įgyvendinti visuotinius narių sprendimus SB „Verkiai” gali ir neretai pasitelkia antstolius. - Aš atsikrausčiau čia gyventi, ir visos sodininkų taisyklės, tvarkos ir kiti reikalai manęs neliečia.
Atsakymas: Jūs atsikraustėte ten, kur jau daugelį metų žmonės sodininkauja arba gyvena. SB „Verkiai” turi vidaus tvarkas ir taisykles, kurių privalu laikytis, sodininkai ir gyventojai turi savo ritmą, nusistovėjusius įpročius. Prašome būti samoningais ir gerbti kaimynus, taip išvengsite konfliktinių situacijų.
Šis įrašas yra autoriaus (bendrijos pirmininko Vytauto Zulono) asmeninė nuomonė, paremta jo žiniomis ir patirtimis.